五、土地使用權(quán)價格鑒證的成本法

　　(一)概念和基本公式

　　也成為成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地所有權(quán)收益來去定土地使用權(quán)價格的方法。

　　土地使用權(quán)價格=土地取得非+開發(fā)費+稅費+利息+利潤+所有權(quán)收益

　　適用于新開發(fā)土地，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等方法進(jìn)行鑒證的的情況，也可用于無收益又很少交易的公園、學(xué)校、公共建筑、公共設(shè)施等

　　(二)掌握：土地取得費、土地開發(fā)費、耕地占用稅和土地增值稅、投資利息、開發(fā)商利潤回報、土地所有權(quán)收益的含義和計算方法

　　土地取得費：為取得土地使用權(quán)而支付的費用

　　1、征用集體土地學(xué)要支付：土地補償費、附著物和青苗補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、安置補助費

　　2、購買城市土地：土地出讓金、拆遷費

　　土地開發(fā)費

　　基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費

　　投資利息

　　資金的時間價值，包括兩部分：土地取得費利息和土地開發(fā)費利息

　　土地取得費利息以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期

　　土地開發(fā)費利息以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算

　　開發(fā)商利潤

　　以取得費和開發(fā)費為基數(shù)，以合理的利潤計算

　　所有權(quán)收益

　　兩種計算方法：

　　1、所有權(quán)收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×增值收益率

　　收益率根據(jù)經(jīng)驗確定，一般在10~30%之間

　　2、以出讓金為標(biāo)準(zhǔn)

　　(三)成本法的應(yīng)用