房地產(chǎn)估價報告中引入“估價時點(diǎn)日后重大事項”的探討2 來源：青年人(Qnr.Cn) 作者：Qnr.Cn 時間：2010/1/9 【青年人網(wǎng)】 資料下載
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四、“估價時點(diǎn)日后重大事項”內(nèi)涵分析

與資產(chǎn)負(fù)債表日后事項調(diào)整相類似，“估價時點(diǎn)日后重大事項”根據(jù)事項的不同，也可區(qū)分為調(diào)整事項及非調(diào)整事項。

1、調(diào)整事項：

估價對象及所依賴的風(fēng)險環(huán)境于估價作業(yè)期間發(fā)生了重大變化，應(yīng)對估價報告作出調(diào)整說明。 (1)估價對象自身狀況：估價報告期間，估價對象發(fā)生重大狀況變化，例如房屋局部倒塌或局部土地滅失等已經(jīng)使估價時點(diǎn)的估價結(jié)果無法使用，應(yīng)對估價結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

(2)估價對象的風(fēng)險環(huán)境：估價報告期間，估價對象所依賴的社會經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境(如規(guī)劃變更等)發(fā)生重大變化，已使估價時點(diǎn)的估價結(jié)果無法使用，應(yīng)對估價結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

2、非調(diào)整事項

估價對象所處的風(fēng)險環(huán)境仍在變化持續(xù)中，對于估價時點(diǎn)之后發(fā)生重大變化，應(yīng)做出說明，并說明影響的程度，無法度量的應(yīng)說明原因，例如：

*與估價對象相關(guān)的規(guī)劃仍在醞釀過程中；

*對房地產(chǎn)市場可能直接或間接影響的法律、法規(guī)、政策仍在草擬過程中；

*對社會發(fā)展有重大關(guān)系的政治選舉、戰(zhàn)爭威脅等因素正在變化等。 引入“估價時點(diǎn)日后重大事項”后，使估價報告有效性的時間跨度得到限度的提升，提高了估價報告的實用性，從而在盡量滿足抵押估價報告使用者的需求的同時也使估價機(jī)構(gòu)有效地避免由于估價時點(diǎn)日后事項產(chǎn)生的估價風(fēng)險。具體可采取以下措施： 更多精采請到 bbs.imcpv.com

1、縮短估價時點(diǎn)與報告出具日(或估價作業(yè)完成日期)的時間跨度，減少期間存在的重大風(fēng)險。

2、縮短估價報告出具日與銀行放款點(diǎn)或抵押登記點(diǎn)的時間跨度，盡量降低期間產(chǎn)生不利變化的風(fēng)險。

3、估價作業(yè)期確實比較長的，為避免重大風(fēng)險，應(yīng)在報告出具前，再次勘察現(xiàn)場，了解估價對象的狀況是否變化。

4、報告出具前，對于存在著與估價時點(diǎn)不利變化的風(fēng)險環(huán)境應(yīng)予以密切的注意，并及時進(jìn)行估價結(jié)果的調(diào)整或增加風(fēng)險提示內(nèi)容。

5、發(fā)生估價結(jié)果需要重新調(diào)整的情況時，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整估價時點(diǎn)。

6、重視“估價的假設(shè)和限制條件”及報告提示的應(yīng)用，使估價機(jī)構(gòu)規(guī)避不應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險。例如可以采用估價時點(diǎn)的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致的假設(shè)；對于規(guī)劃資料變更的情況，重點(diǎn)提示估價所依賴資料有效性對估價結(jié)果可能的影響，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

[抵押評估案例說明一]

估價對象為XX市一大型小商品市場商鋪，勘察與估價時點(diǎn)均為XX年XX月10日，根據(jù)當(dāng)時的市場行情估價結(jié)果為5萬元／平方米，在估價報告完成日，傳來該小商品市場可能重新規(guī)劃的消息，但具體規(guī)劃實施究竟何時不清楚。

如果根據(jù)以往慣例，估價報告僅對時點(diǎn)負(fù)責(zé)，況且估價報告已經(jīng)基本完成，基本不作改動。

對策：根據(jù)“估價時點(diǎn)日后重大事項”處理，應(yīng)該對估價結(jié)果的使用作出明確的風(fēng)險揭示，并說明無法估量其對估價結(jié)果的影響有多大，以提醒估價報告使用者注意。

[抵押評估案例說明二]

估價對象為XX市土地儲備用地，之前規(guī)劃為商業(yè)，容積率為1．5，估價時點(diǎn)以前，一直傳聞要出臺新的城鎮(zhèn)規(guī)劃，因此估價報告對該事項作了提示說明。然而于估價報告完成之日，根據(jù)政府的最新規(guī)劃，估價對象為新的裝備工業(yè)基地，控制性規(guī)劃參數(shù)中容積率為 1．0。

對策：根據(jù)“估價時點(diǎn)日后重大事項”處理，應(yīng)該對估價結(jié)果作出調(diào)整。

[抵押評估案例說明三]

估價對象為XX市1幢商品住宅(期房)，估價時點(diǎn)之前，政府已經(jīng)準(zhǔn)備出臺調(diào)控政策，因此估價報告對該事項進(jìn)行了說明。然而估價報告完成之日正逢該政策出臺，市場突然下行，開發(fā)商將銷售均價向下調(diào)整到普通商品住宅水平，調(diào)整幅度超過10％。

對策：根據(jù)“估價時點(diǎn)日后重大事項”處理，應(yīng)該對估價結(jié)果作出調(diào)整。并對可能的價格風(fēng)險予以說明，提醒銀行在放貸成數(shù)上謹(jǐn)慎把握。

六、“估價時點(diǎn)日后重大事項”引入對控制風(fēng)險的意義

相比于以往估價報告僅就估價時點(diǎn)靜態(tài)的估價結(jié)果負(fù)責(zé)，通過引入估價時點(diǎn)日后重大事項，可以使銀行控制風(fēng)險點(diǎn)從估價時點(diǎn)往后推遲到估價報告完成日。

圖2很好地詮釋了“估價時點(diǎn)日后重大事項”引入后，使用報告的銀行避免了使用估價結(jié)果的風(fēng)險，圖中陰影框表示的是采用“估價時點(diǎn)日后事項”進(jìn)行報告處理時，估價報告增加了估價報告完成日的風(fēng)險控制環(huán)節(jié)：

七、估價報告今后的發(fā)展方向

估價報告作為估價行業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)品，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，服務(wù)對象對估價報告的要求必將從單一的價格需求(估價機(jī)構(gòu)以往的狀況大多如此)向更高端、更深層次的需求發(fā)展，對估價機(jī)構(gòu)的要求也將越來越高。例如引入“估價時點(diǎn)日后重大事項”就對估價機(jī)構(gòu)提出了相當(dāng)高的要求。應(yīng)該承認(rèn)，估價機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品離使用者現(xiàn)實的需要仍有距離，例如，就抵押估價報告而言，由于社會認(rèn)識的局限以及低水平競爭的原因，估價機(jī)構(gòu)在大多數(shù)情況下提供的仍是階段性、一次性的服務(wù)，離全過程、動態(tài)性的參與仍有較大的差距；就報告使用而言，離房地產(chǎn)投資者所需的估價報告的深度也有較大的差距。 以《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》為契機(jī)，我們看到了估價行業(yè)及估價機(jī)構(gòu)提升地位與技術(shù)含量的希望。只要估價機(jī)構(gòu)認(rèn)識差距，不斷提高自身素質(zhì)，未來估價行業(yè)提供產(chǎn)品的服務(wù)能級就能不斷得到提升。