第二部分 房地產開發(fā)經(jīng)營與管理
　　第八章房地產開發(fā)項目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié)可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　�。ㄒ唬┳鳛樯暾堩椖亢藴实囊罁�(jù)

　�。ǘ�）是項目投資決策的依據(jù)

　�。ㄈ�）是籌集建設資金的依據(jù)

　�。ㄋ模┦情_發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　�。ㄎ澹┦窍码A段規(guī)劃設計的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　�。ㄒ唬┩顿Y機會研究

　�。ǘ�）初步可行性研究

　�。ㄈ�）詳細可行性研究

　�。ㄋ模╉椖吭u估與決策

　　第二節(jié)可行性研究的內容與步驟

　　一、可行性研究的內容

　�。ㄒ唬╉椖扛艣r

　�。ǘ�）開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調查及拆遷安置方案的制定

　�。ㄈ�）市場分析和建設規(guī)模的確定

　�。ㄋ模┮�(guī)戈1設計方案的選擇

　�。ㄎ澹┵Y源供給條件分析

　�。�六）環(huán)境影響評價

　�。ㄆ撸╉椖块_發(fā)組織機構和管理費用的研究

　�。ò耍╅_發(fā)建設計劃的編制

　�。ň牛╉椖拷�(jīng)濟及社會效益分析，

　�。ㄊ�）結論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　�。ㄒ唬┙邮芪�托

　�。ǘ�）調查研究

　　（三）方案選擇和優(yōu)化

　�。ㄋ模┴攧赵u價和綜合評價

　　（五）編制可行性研究報告

　　第三節(jié)房地產開發(fā)項目策劃與基礎參數(shù)選擇

　　一、房地產開發(fā)項目策劃

　�。ㄒ唬﹨^(qū)位分析與選擇

　�。ǘ�）開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇

　�。ㄈ�）開發(fā)時機的分析與選擇

　　（四）合作方式的分析與選擇

　�。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結構的分析與選擇

　　（六）產品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　二、構造評價方案

　　三、選擇基礎參數(shù)

　�。ㄒ唬�時間類參數(shù)

　　（二）融資相關參數(shù)

　�。ㄈ�）收益相關指標

　�。ㄋ模┰u價標準類指標

　　第四節(jié)房地產開發(fā)項目投資與收入估算

　　一、投資估算

　�。ㄒ唬┩恋刭M用

　　1．征地拆遷費

　　2．出讓地價款

　　3．土地轉讓費

　　4．土地租用費

　　5．土地投資折價

　　（二）勘察設計和前期工程費

　�。ㄈ�）房屋開發(fā)費

　　1．建筑安裝工程費

　　2．基礎設施建設費

　　3．公共配套設施建設費

　　4．其他工程費

　　5．開發(fā)期間稅費

　　6．管理費用

　　7．銷售費用

　　8．財務費用

　　9．不可預見費

　　二、資金使用計劃

　　三、收入估算與資金籌措

　�。ㄒ唬┦杖牍浪�

　　1．租售方案

　　2．租售價格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　　（二）資金籌措

　　第五節(jié)房地產開發(fā)項目方案經(jīng)濟比選

　　一、方案經(jīng)濟比選及其作用

　�。ㄒ唬┓桨附�(jīng)濟比選

　�。ǘ�）方案經(jīng)濟比選的類型

　�。ㄈ�）方案經(jīng)濟比選的作用

　　二、方案比選定量分析方法

　　（一）差額投資內部收益率法

　�。ǘ�）凈現(xiàn)值法

　�。ㄈ�）等額年值法

　�。ㄋ模┵M用現(xiàn)值法和等額年費用法

　�。ㄎ澹┢渌�經(jīng)濟比選方法

　　三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇

　　（一）比選方法選擇規(guī)則

　�。ǘ�）方案經(jīng)濟比選的特殊注意事項

　　第六節(jié)房地產開發(fā)項目財務報表的編制

　　一、財務評價的報表

　�。ㄒ唬┗�本報表

　　1．現(xiàn)金流量表

　　2．資金來源與運用表

　　3．損益表

　　4．資產負債表

　　（二）輔助報表

　　二、財務報表的編制

　　第七節(jié)可行性研究報告的撰寫

　　一、項目可行性研究報告的基本構成

　�。ㄒ唬┓饷�

　�。ǘ�）摘要

　�。ㄈ�）目錄

　　（四）正文

　�。ㄎ澹└奖�

　�。�六）附圖

　　二、項目可行性研究報告正文的寫作要點

　�。ㄒ唬╉椖靠傉f明

　　（二）項目概況

　�。ㄈ�）投資環(huán)境研究

　�。ㄋ模┦袌鲅芯俊〗ㄔO工程教育網(wǎng)

　　（五）項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目

　�。�六）規(guī)劃方案及建設條件

　�。ㄆ撸┙ㄔO方式及進度安排

　　（八）投資估算及資金籌揩

　�。ň牛╉椖吭u估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定

　�。ㄊ�）項目經(jīng)濟效益評價

　�。ㄊ�一）風險與不確定性分析

　�。ㄊ�二）可行性研究的結論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段

　　2．熟悉可行性研究的內容

　　3．了解可行性研究的步驟

　　4．熟悉房地產開發(fā)項目策劃

　　5．掌握構造評價方案

　　6．掌握選擇基礎參數(shù)

　　7．掌握房地產開發(fā)項目投資與收入估算

　　8．熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用

　　9．掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法

　　10．熟悉方案經(jīng)濟比選方法選擇的原則

　　11．掌握財務評價的基本報表

　　12．熟悉財務評價的輔助報表

　　13．掌握財務報表的編制

　　14．熟悉可行性研究報告的撰寫