2010價格鑒證理論與實務輔導：土地使用權價格鑒證(1)

(3)出讓土地使用權(p67)

　　土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行轉讓、出租、抵押、投資的權利。

　　集體土地經(jīng)過依法征用轉為國有土地后，土地的使用權才可以有償出讓。

　　使用權出讓，可以采用白面、招標或雙方協(xié)議等方式

　　土地使有權高出讓年限：

　　a居住用地70年

　　b工業(yè)用地50年

　　c科教文衛(wèi)體50年

　　d商業(yè)、旅游、娛樂40年

　　e綜合或其他50年

　　4、土地使用權價格的特點

　　(1)不由生產(chǎn)成本決定

　　(2)由土地的需求決定

　　(3)明顯的區(qū)域性，不同地段的土地使用權價格相差巨大，是由級差地租形成的

　　(4)價格的上漲性

　　5、影響土地使用權價格的因素

　　一般因素、區(qū)域因素和個別因素

　　一般因素

　　(1)行政因素——國家干預

　　土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更

　　(2)社會因素

　　政治安定狀況、治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化

　　(3)經(jīng)濟因素

　　a經(jīng)濟發(fā)展速度

　　b居民收入水平

　　c價格水平的變動

　　d儲蓄投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平

　　(4)其他因素：人口、心理、國際