第二章　不同類型房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容房地產(chǎn)估價師考試

　　第一節(jié)　居住房地產(chǎn)估價

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點

　　（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　�。ǘ�）具有較強的相似性、可比性

　�。ㄈ�）不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

　　（一）影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．生活服務設施

　　3．教育配套設施

　　4．環(huán)境質(zhì)量

　　（二）影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．建筑結構、類型和等級

　　2．設施與設備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝修房地產(chǎn)估價師考試

　　5．朝向與樓層

　　三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法
　�。ㄒ唬┦袌龇�

　�。ǘ�）成本法

　�。ㄈ�）收益法

　　四、居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　�。ㄒ唬┥唐贩抗纼r的技術路線及難點處理

　　（二）房改房、經(jīng)濟適用住房估價的技術路線及難點處理

　　第二節(jié)　商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

　�。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)及其種類

　　1-百貨店業(yè)態(tài)結構特點

　　2．超級市場業(yè)態(tài)結構特點

　　3．大型綜合商場業(yè)態(tài)結構特點

　　4．便利店業(yè)態(tài)結構特點

　　5．專業(yè)店業(yè)態(tài)結構特點

　　6．專賣店業(yè)態(tài)結構特點房地產(chǎn)估價師考試

　　7．購物中心業(yè)態(tài)結構特點

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結構特點

　　9．倉儲商店業(yè)態(tài)結構特點

　�。ǘ�）商業(yè)房地產(chǎn)特點

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權分散復雜

　　4．裝修高檔且復雜

　　5．垂直空間價值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

　�。ㄒ唬┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　�。ǘ�）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　2．樓層

　　3．凈高

　　4．面積房地產(chǎn)估價師考試

　　5．裝修

　　6．無形價值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

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　�。ǘ�）市場法

　�。ㄈ�）成本法

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運營型商業(yè)房地產(chǎn)

　　（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價

　�。ㄈ�）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　第三節(jié)　商務辦公房地產(chǎn)估價

　　一、商務辦公房地產(chǎn)及其特點

　�。ㄒ唬┥虅辙k公房地產(chǎn)及其分類

　　（二）商務辦公房地產(chǎn)的特點

　　1．所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2．多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善

　　3．出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理

　　二、影響商務辦公房地產(chǎn)價格的因素

　�。ㄒ唬┯绊懮虅辙k公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．集聚程度房地產(chǎn)估價師考試

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　�。ǘ�）影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．外觀形象

　　2．內(nèi)部裝修

　　3．設備、設施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)服務水平

　　6．租戶類型

　　7．樓層

　　三、商務辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

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　�。ǘ�）市場法

　�。ㄈ�）成本法

　　四、商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　�。ㄒ唬┥虅辙k公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問題

　　2．租金構成內(nèi)涵問題

　　3．租金支付方式問題

　　4．地下車庫租金問題

　　（二）整幢商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　1．單純型商務辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務辦公房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價師考試

　　第四節(jié)　旅館房地產(chǎn)估價

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

　�。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其特點

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點

　　2．旅店、招待所及其特點

　�。ǘ�）旅館房地產(chǎn)的估價特點

　　1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大

　　4．價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

　�。ㄒ唬┯绊懧灭^房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．周圍環(huán)境

　�。ǘ�）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．設備設施和用具

　　2．經(jīng)營管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

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　�。ǘ�）市場法房地產(chǎn)估價師考試

　　四、旅館房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　（一）酒店不同功能用房收益的測算

　�。ǘ�）酒店凈收益的求取

　　第五節(jié)　餐飲房地產(chǎn)估價

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

　�。ㄒ唬┑囟芜x擇的差異性

　�。ǘ�）營業(yè)收入的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　第六節(jié)　娛樂房地產(chǎn)估價

　　一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

　　二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

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　�。ǘ�）市場法

　�。ㄈ�）成本法

　　三、娛樂房地產(chǎn)估價技術路線及難點處理

　　第七節(jié)　工業(yè)房地產(chǎn)估價

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

　�。ㄒ唬┥婕暗男袠I(yè)多房地產(chǎn)估價師考試

　　（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大

　　（三）要區(qū)分設備和建筑物的造價

　�。ㄋ模┦芨�蝕的可能性大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

　�。ㄒ唬┯绊懝�業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎設施

　　3．地理位置

　　（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

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　�。ǘ�）市場法

　�。ㄈ�）收益法

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　第八節(jié)　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

　　一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

　　二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術路線

　第九節(jié)　特殊用途房地產(chǎn)估價

　　一、停車庫的估價

　　（一）地下停車庫特點

　�。ǘ�）地下停車庫的價格特點

　�。ㄈ�）地下停車庫常見的估價方法和技術路線

　　二、加油站的估價

　�。ㄒ唬┘佑驼痉康禺a(chǎn)估價的一般特點

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強房地產(chǎn)估價師考試

　　2．經(jīng)營的個性差異顯著

　　3．存在成品油特許經(jīng)營權帶來的超額利潤

　　（二）加油站常見的估價方法和技術路線

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　3．掌握商務辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　6．熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　7．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

　　8．了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；房地產(chǎn)估價師考試

　　9．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。