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【篇一】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)考點(diǎn)

　　非市場價(jià)值的分類及定義：

　　《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》指出，非市場價(jià)值類型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等四種。四種非市場價(jià)值類型的定義如下：投資價(jià)值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。

　　在用價(jià)值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師，清算價(jià)值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

　　殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

【篇二】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)考點(diǎn)

　　成本法適用的對象和條件：

　　只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于估價(jià)那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價(jià)市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用市場法估價(jià)的房地產(chǎn)。

　　在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌;對于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用重置或重建的辦法來解決。

　　在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價(jià)格。價(jià)格等于“成本加平均利潤”是在長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個(gè)條件：一是自由競爭(即可以自由進(jìn)入市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)的價(jià)格就該高，開發(fā)建設(shè)成本低也不一定說明房地產(chǎn)的價(jià)格就不該高。

　　要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正�；ㄙM(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值。當(dāng)市場供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)向上調(diào)整。

　　成本法主要適用于比較新的建筑物的估價(jià)，不大適用于過于舊的建筑物的估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估價(jià)人員有專業(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識(shí)。

【篇三】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)考點(diǎn)

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與替代原則：

　　遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過運(yùn)用市場資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場上相同物品具有相同市場價(jià)值，才有可能根據(jù)市場資料對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。

　　替代原則也反映了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理和最一般的估價(jià)過程：房地產(chǎn)估價(jià)所要確定的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對象的價(jià)值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對象的價(jià)值。

　　在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，無論采用什么估價(jià)思路和估價(jià)方法，都必然首先承認(rèn)替代原則：市場法是用類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來“替代”估價(jià)對象的價(jià)值，收益法是用估價(jià)對象未來的收益“替代”估價(jià)對象的價(jià)值，成本法是用估價(jià)對象各組成部分的價(jià)格來“替代”估價(jià)對象的價(jià)值，等等。