【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考點優(yōu)選
現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成：
�、派唐纷≌瑑r格構(gòu)成：①成本：征地費及拆遷補償安置費、勘察設(shè)計及前期工程費、住宅建筑、安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費、管理費、貸款利息。②利潤;③稅金;④地段差價。不計入商品住宅價格的費用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施費。
�、平�(jīng)濟適用住房價格的構(gòu)成：①征地費及拆遷補償安置費;②勘察設(shè)計及前期工程費;③建筑安裝工程費;④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費);⑤管理費(以上4項之和的1%—3%);⑥貸款利息;⑦稅金;⑧利潤(3%以下)。
�、寝r(nóng)地征用費的構(gòu)成：①土地補償費(6—10倍/畝);②安置補助費(4—6倍/人);③地上附著物和青苗補償費;④新菜地開發(fā)建設(shè)基金(城市郊區(qū)菜地);⑤耕地開墾費(占用耕地);⑥耕地占用稅(占用耕地);⑦征地管理費;⑧其它。
�、瘸鞘蟹课莶疬w補償安置費構(gòu)成：①被拆遷房屋及附屬物的補償;②搬遷補助費;③臨時安置補助費或周轉(zhuǎn)房費;④拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費;⑤拆遷服務(wù)費;⑥拆遷管理費;政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考點優(yōu)選
建筑物折舊的求取方法：
�、拍晗薹�。①自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時的年數(shù);后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。②實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是指建筑物建成之日起到估價時點時的日歷年數(shù);有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。在成本法求取折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。
�、茖嶋H觀察法。注重建筑物的實際損耗程度。建筑物的損耗分可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗。當修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分。其折舊額為其修復(fù)費用;對于不可修復(fù)部分，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，然后采用年限法或面新折扣法分別計算其折舊額，后將修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。
�、浅尚抡劭鄯�。適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。
�、日叟f方法的綜合運用。常以年限法為基礎(chǔ)計算折舊，然后根據(jù)實地觀察法進行修正。
【篇三】2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考點優(yōu)選
房地產(chǎn)拍賣底價評估：
1、法律依據(jù)�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》以及其他有關(guān)規(guī)定。
2、幾條相關(guān)法律。
①《擔保法》第五十五條規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)但對拍賣后新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，以實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
�、凇杜馁u法》第六條規(guī)定：拍賣標的應(yīng)當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)。
第五十六條規(guī)定：委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。
委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣或者成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。
拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。
3、房地產(chǎn)拍賣底價評估的特點。
�、購娭铺幏帧Ｌ幏中袨橐谝�(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務(wù)。
�、诳焖僮儸F(xiàn)。買受人無時間充分了解標的物，因此出價一般低于正常交易價格。
③市場需求面窄，推廣力度小。
�、芟M者心理因素。認為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格。
�、葙徺I者的額外支出。拍賣時所發(fā)生的費用以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所發(fā)生的費用，由于競買者要支付拍賣機構(gòu)傭金，成為購買者的額外成本。估價時應(yīng)該考慮是否扣除。
4、拍賣底價評估的技術(shù)路線。先確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，然后可以先按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低幅度對估價結(jié)果調(diào)減。
5、在建工程拍賣底價的評估。應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費用，估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場比較法。
